土地出让金返还政策是怎样的 土地出让金返还政策是怎样的形式

土地出让金返还专项资金用于解决被征地农民实际生活困难的补助、被征地农民进入社会保障体系的补助、被征地农民劳动技能培训经费的补助和特殊性国家重点建设工程征地拆迁补偿的调节。

各区、县(市)人民政府，市直机关各单位：?
　　根据《湖南省人民政府关于深化改革严格土地管理的意见》(湘政发〔2005〕4号)和《湖南省人民政府办公厅关于建立征地拆迁补偿调节专项资金制度的通知》(湘政办发〔2005〕24号)，经市人民政府研究，决定从2006年1月1日起，在市、区(县、市)两级政府建立征地拆迁补偿调节专项资金制度。现就有关事项通知如下：
　　一、征地拆迁补偿调节专项资金的用途。征地拆迁补偿调节专项资金用于解决被征地农民实际生活困难的补助、被征地农民进入社会保障体系的补助、被征地农民劳动技能培训经费的补助和特殊性国家重点建设工程征地拆迁补偿的调节。

　　二、征地拆迁补偿调节专项资金的来源。征地拆迁补偿调节专项资金的来源主要是土地有偿使用收入(包括土地出让金、土地收益金、土地租金、新增建设用地土地有偿使用费、土地闲置费等)。各地可根据实际情况，确定从土地有偿使用收入中筹集征地拆迁补偿调节专项资金的比例，但土地出让金部分不得低于土地出让金平均收益的5％(平均纯收益标准按国家规定的标准执行)，新增建设用地土地有偿使用费部分不得低于新增费收入的10％。根据我市的实际情况，从土地有偿使用收入中筹集征地拆迁补偿调节专项资金的比例，土地出让金部分按土地出让金平均收益的10％，新增建设用地土地有偿使用费部分按新增费收入的10％执行。?
　　三、征地拆迁补偿调节专项资金实行专账管理。市、区(县、市)都应设立专账，分账核算。土地有偿使用收入用于征地拆迁补偿调节专项资金的具体管理办法由各级财政部门会同同级国土资源部门制定。?
　　四、加强对征地拆迁补偿调节专项资金收缴、使用、管理的监督。各级人民政府要保证征地拆迁补偿调节专项资金足额划入征地拆迁补偿调节专项资金专账。对挪用专项资金的，各级人民政府要负责追缴，并按照《财政违法行为处罚处分条例》的规定，追究有关人员的责任。市财政局、市国土资源局要会同监察、审计等部门加强对征地拆迁补偿调节专项资金的收缴、使用和管理情况进行监督检查，对检查出的问题要及时采取措施予以纠正。?
　　五、进一步加强市本级的国土收入征收管理工作。确保市委、市政府规定的对有关园区及重点工程的土地出让金实行收支两条线先征后返、企业改制用土地出让金弥补企业改制资金不足等政策的继续实施，对2006年市本级国土收入征收管理工作明确如下意见：?
　　(一)对市委、市政府文件、纪要已明确，用土地出让金实行收支两条线财政先征后返的方式给予优惠政策的，2006年继续按规定执行，但市财政在返还时，按土地出让金的15%提取农业土地出让金、按10%提取征地拆迁补偿调节资金、按6%提取手续费后，将69%的部分予以返还。?
　　(二)从2006年起，应严格实行土地出让金收支两条线先征后返的制度；对市委、市政府原来已明确用出让金抵扣工程款的项目，用于抵扣的出让金为全部应缴出让金的75%，另25%必须按规定缴入市财政。?
　　(三)市属国有企业、事业单位，按《装修'>长沙市人民政府办公厅关于深化市属国有企业改革的实施细则》(长政办发〔2004〕35号)文件中第八条第1款“企业经营性净资产净值不足以支付员工解除劳动合同的经济补偿时，可用……及土地出让金按先征后返原则依次进行弥补”。从2006年起(含未办结的土地卷宗)，一律全额征收土地出让金，市财政在扣除31%的部分后，最多可按69%返还用于弥补企业改制资金的不足。?
　　(四)对提交市政府联审会、市政府常务会议进行先征后返的出让金，从2006年起(含未办结的土地卷宗)，先全额缴入市财政，市财政根据市政府常务会议批准确定的政策，在扣除31%的部分后再予以返还。??

近几年来,各级地方政府对参与城镇化建设投资的房地产开发企业,在通过土地“招、拍、挂”市场化运作后,对其取得土地使用权而支付土地出让金后,政府再通过财政补贴或奖励形式给予一定比例的返还,由于目前相关税收政策对企业取得的土地出让金返还应该如何进行税务处理不够完善和明确,造成了基层税务机关在实际执行过程中各行其是。
一是对开发企业为政府建造学校、幼儿园等公共配套设施而取得土地金返还款的处理意见。有的认为应该视同销售处理,征收营业税、企业所得税和土地增值税;有的则认为,开发企业建造的学校、幼儿园等公共配套设施是无偿赠送给政府部门的,与土地出让金返还没有直接的联系,所以不应征收营业税。

二是对开发企业取得土地出让金返还用于“七通一平”基础设施工程的处理意见。有的认为对开发企业应视同建筑总承包人,征收建筑业营业税和企业所得税。而有的则认为,开发企业已将“七通一平”的基础设施工程分别承包给相关专业部门或专业施工队伍,所以对开发企业不应征收建筑业营业税。
三是对一些外来的开发企业将土地出让金返还款直接汇入集团总公司或其他关联企业的,是否计入开发企业应纳税所得额出现了不同的意见。
四是对开发企业取得土地出让金返还款计算缴纳土地增值税的处理意见。一种意见认为,开发企业为政府建造的学校、幼儿园等公共配套设施取得的土地出让金返还款,除视同销售收入计算征收土地增值税外,对其他开发企业取得的土地出让金返还款,实质是政府给予企业土地价款的优惠折让,所以,在土地增值税清算时,应将土地出让金返还款抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。而另一种意见则认为,既然将开发企业土地出让金返还款作企业所得税的应税收入处理,那么在土地增值税清算时,也应按收入处理,就不应抵减开发成本、费用。此外,对于将土地出让金返还款汇入集团总公司或其他关联企业的开发企业,由于未实际收到财政的返还款,所以此项收入既不能作为土地增值税的计税收入,也不能抵减开发企业的开发成本和费用。
笔者建议,应尽快完善和统一土地出让金返还款的相关税收政策,以防范税收执法风险,防止税款流失。

土地出让金 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款

各地土地出让金管理办法是不同的！你可以在当地的政府网站查找相关信息，．

国土部门收取土地出让金的具体标准

目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中， 招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由 于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价 (包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％”；1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先，仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三，根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定的协议出让最低价标准。②最低价确认方法协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地类型及地价内涵制定标准。新增建设用地协议出让最低价确定。对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收益、土地纯收益。当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定的，

征地拆迁补偿调节专项资金的用途。征地拆迁补偿调节专项资金用于解决被征地农民实际生活困难的补助、被征地农民进入社会保障体系的补助、被征地农民劳动技能培训经费的补助和特殊性国家重点建设工程征地拆迁补偿的调节。