房价与楼面价比例是多少 房价与楼面价比例是多少合适
时间:2024-10-06 05:59:26 • 浏览:0次
楼面地价占房价的比例 楼面地价与房价的关系
全国两会上,全国工商联的一项调查显示,房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%。有声音据此表示,房价过高原因在地价。今年7月份,国土资源部调查了620个房地产开发项目,结果显示,目前我国地价占房价15%-30%,平均为23.2%。此后,两项调查数据引发的“地价是否推动房价”争论,一时成为社会关注的热点。
那么,我市地价占房价的比例又是多少呢?日前,记者对最近三年来部分上市楼盘调查发现,市区楼盘地价占房价比例平均为33.03%,最高为53.8%,最低为12.69%,高出全国平均水平近10个百分点。
平均占比超全国10个百分点
地价在房价中到底占据了多大的比例,一直以来是社会上普遍关注的一个热点问题。
日前,记者对市区近三年来部分上市楼盘调查发现,地价占房价比例最高的为位于鹿城路的银座公寓,比例为53.8%。据了解,该项目2007年10月份取得土地开发权,到2008年9月底上市,时间间隔只有一年。该项目的楼面价为当年“地王”。
通过调查发现,占比最小的项目为天润大酒店,上市价格含装修占比仅为12.69%。而占比在20%左右的,有华府天地、中瑞曼哈顿、鹿城广场·锦玉园和嘉一国际等项目,除嘉一国际和锦玉园为带装修上市价格外,其他几个楼盘大多是取得地块与上市日期周期较长。
此次调查地价占房价比例在40%以上的只有5个项目,分别为中央公馆、银座公寓、龙城华府、锦城商务楼和江锦家园,除锦城商务楼为办公楼外,龙城华府和江锦家园位于龙湾区,而中央公馆和银座公寓之所以占比高,关键原因就是上市周期较短,从取得地块开发权到上市基本在一年内。
通过调查发现,取得地块到上市时间周期越短,占比越高,周期越长,占比越低,如中央公馆与嘉一国际同一时间取得地块,上市时间相差仅一年半,其占比相差近14%,这也说明最近几年来,我市房价上升较快;同时,越高档楼盘,占比越低,基本在20%左右,说明高附加值也进一步拉升了房价;而一些主流套型定位90平方米以下的楼盘,如瑞嘉佳园、汇景嘉园和中和家园等楼盘,其占比大多集中在25%左右。
与国土资源部提供的调查数据(东部地区地价占房价比例平均为27%;中部地区地价占房价比例平均为21%;西部地区地价占房价比例平均为18%)相比,我市平均占比均超过上述城市。
地价推动了房价上涨?
“地价与房价之争”由来已久,尤其是在房价大幅上涨时期,争议尤为剧烈。
三角洲房产策划机构副总经理颜志军认为,市区大部分项目在取得地块开发权时,地价与周围房价之比一般在50%左右甚至更高,但等到上市后(以平均一年半为参考依据),占比一般会下降至30%左右,说明市区最近几年房价上涨较快。
“比较近6年的平均地价,2008年前3个月的出让地价,比前四年出让的地价都要高。而2007年九山饭店地块的成功出让,标志着我市万元楼面地价的来临,该地块12374元/㎡的楼面价,甚至已经超出了那时许多一线城市的平均房价水平。而2008年前3个月出让的两宗土地的楼面价均在万元以上,可以看出市区土地投放量少,使得开发商拿地竞争比较激烈,在一定程度上助推了地价总体上继续走高,并最终带动房价快速上涨。而到了2009年,这种状况就更为激烈。”颜志军说。
说到地价与房价之间的关系,朗兆房产营销机构总经理叶维坚认为,国土资源部的调查数据,只是简单形而上学的结果,并不科学,更没有实际价值。事实上,地价推动房价通过的不是数字关联,而是隐含的作用与反作用。
“地价对房价的作用,不能只关注取得地块到上市这个时间段,要看同一时点上,看当时取得地块与周边房价的占比关系,这才能说明问题。事实也证明了,市区每一轮房价的上涨都是由地价推动的。如原南站长运集团地块楼面价近2万元,但投标时,该区域二手房价只有2.8万元左右。现在房价上涨了,就能充分说明问题了。地价推动房价,房价上涨后又反作用推动地价,这就是它们之间的逻辑关系。而同时,多年来土地供应量严重缺乏,土地市场不完全是市场经济,也是原因之一。”叶维坚分析说。
对于上述观点,一位不愿意透露姓名的开发商表示,房价上涨不能归咎于地价上涨。土地的供应量,能在很大程度上影响甚至决定地价的走势。他说:“与其纠缠于地价在房价中所占的比重是多少,不如将关注点放在打击囤地投机、调整供地结构,强化住宅用地保障机制上更为现实。”
1.计算公式:楼面价=土地总价格 / 建筑总面积,其中建筑总面积=土地总面积*容积率。(土地总面积*容积率这个只是地上部分算容积率的面积。总建筑面积还有地下和一些不算容积率的面积)
房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。
2.计算时要包括各种购买土地时所发生的费用;容积率就是用用规划总建筑面积除以土地面积,比如在一万平方的土地上建15000平方的房子,那么它的容积率就是1.5。假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价:楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015亩是1平方米)。&楼面地价=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一亩约666.7平方米)
房价与楼面价比例:一般来说,楼面价达到一万的地方还真不多。不过,一个地方的成本和楼面价不是成比例的,只是相应增加。比如,除去土地成本,为5000元,如果楼面价格为5000,那么总成本就是一万;如果楼面价格为一万,那么总成本就是一万五,或者多那么一点点(楼面价高了,相应各方面会有一定的损耗)。
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